• 如何在市場沉淀期找品質樓盤保障生活品味
  • 資訊類型:本地樓市  /  發布時間:2019-12-27  /  瀏覽:730 次  /  

再過幾天,2020年就要如約而至。

再過月余,餐桌上的年夜飯和準備了一年的嘮叨也將如約而至。

餐桌上的四大話題,無非是“炫娃、炫對象、炫工作、炫房子”。而在今年,比起“考了雙百分,對象白富美,年終十五薪”這些話題,“我在開封買套房”更能提升餐桌話題活躍度。

在這一年,開封的房價全面回調,這已是不爭的事實。

在這種情況下,出手買房,顯然需要魄力。而在魄力之外,更需要辨識“李鬼”的眼光。當下的開封樓市,所有的“?!焙汀皺C”都會在以后慢慢的體現。

何為“?!??這一年,開封樓市,從交房后維權走向了銷售中維權。

何為“機”?隨著房價全面回調,改善型購房的客群,低價買好房,正在成為現實。

同時,在一系列的密集土拍之后,開封市場的熱點已經全面回到環汴西湖區域。而在即將到來的2020年,環汴西湖區域將再一次掌控開封樓市。

而對于環汴西湖區域,我的定義是:東到集英街、金明大道,北到東京大道,復興大道,西到四大街,南到鄭開大道,晉安路。這一區域將陸續向市場供應高品質的洋房合院產品,1.8-2.2的改善高層產品,2.5-2.8剛需高層產品。具體為:

1、以海馬公館,綠城桃李春風為代表的洋房,合院產品;

2、以海馬公館二期,永威梅隆郡為代表的改善高層產品;

3、以富力,奧園,暉達為代表的剛需高層產品。

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而價格區間,在經歷了一年的價格震蕩之后,目前已初步形成:

1、洋房價格在1.3-1.5萬元/㎡之間,去化速度較慢;

2、改善高層兼具品質高層的項目,價格在8500-9300元/㎡之間,小戶型去化速度慢,大戶型去化速度快;

3、剛需高層產品,價格在7300-7700元/㎡之間,去化速度較快,但受價格戰影響較大,價格體系不穩定。換一種更直白的點話說就是:在現有的行情下,你永遠不知道,下一批會比你買的便宜多少。

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很多購房者喜歡問:明年的行情如何?

目前的預期大概是:一定概率下,在2020年3月會出現一波小陽春。

大的政策層面依然是“穩”字當先。

從開封市場來看,2020年市場供應上將繼續保持在30個左右的樓盤。與2019年不同的是,越來越多的購房者將會從“關注價格”走向“關注品質”。

而更受購房者關注的是:年底,是否該買房?

我的答案是:根據自己的需求,買或不買,都能找到足夠多的理由。

隨著年末將至,市場上新售的樓盤已經屈指可數。近期新品入市的項目,大抵上也只有海馬公館二期。和市場上眾多在售的樓盤相比,它是否可以購買,已經成為當下一波購房者最關注的問題。

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答案,或許可以用一句話概括。即:首先,你要知道,海馬二期好在哪里?其次,你要明白,海馬二期為什么貴?具體為:

規劃上:1.8的容積率;

區域上:占據西湖龍首成熟區域,觀湖的價值;

品質上:海馬公館一期實景呈現,口碑在開封購房圈盡人皆知;

這些,對于買海馬公館二期的購房者,我覺得都不值得一提。已經做出來的東西,對于海馬來說,真心不值得炫耀。而在海馬公館二期,在我看來,更值得關注的是:

核心筒連廊外側封閉和中央空調機位設計。對于不是買第一套房的剛需客戶來說,從解決居住問題到如何居住更好,才是買房的關鍵。具體來說:

1、連廊外側封閉。對于高層產品,開發商一般采用分離式核心筒設計,中間通過連廊連接,這樣可以較好的解決中間戶的通風采光問題,做到全明戶型。在日常使用過程中,一旦遇到雨雪等惡劣天氣,連廊上都會變的一片狼藉。如業主自行封閉,又會因立場和意見的不同,很難達到統一,海馬公館一期產品在最初設定的時候已經考慮到了此項問題,將連廊外側封閉,增加了客戶居住的舒適度,促進鄰里和諧,并且二期依然會沿用此項設定。

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2、中央空調機位設計,讓外立面更加時尚簡潔,中央空調冷熱均勻,可避免普通空調的直吹過冷和房內冷熱不勻的人體不適現象。整個系統的隱蔽性較好,沒有外露線路,裝飾性較好,室內機可選擇臥式暗裝、明裝吸頂、天花式、壁掛式等??杉有嘛L、加濕,使室內空氣保持新鮮和衛生,大大降低了患空調病的幾率。目前,家用中央空調已成為“一步到位、永不落后”的空調系統。

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有了這些附加值之后,對于海馬公館二期開盤價的預期,大概率會在開封品質高層的價格體系內。以海馬公館二期周邊的項目進行對比分析:

目前,剛需高層的價格體系在7300-7700元/㎡左右,品質高層的價格體系在8500-9300元/㎡左右。對于海馬公館二期來說,此次開盤的17號樓和18號樓房源為18層的小高層產品。結合當下的市場來看,其首次開盤的價格,筆者預估大概率會維持在8000-8700元/㎡左右。

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對于這個房價來說,在當下的開封市場非常耐人尋味。具體從以下幾個方面來說:

自2018年開封市場震蕩以來,歷經兩年的市場橫盤期,已然讓購房者對于價格戰的理解有了新認識。即:在當下的開封市場,買房是需要謹慎的。

謹慎點之一在于:百強房企云集的中意湖,輕資產與合作開發大行其道,在市場進入橫盤期以后,精裝房源銷售全面受阻,導致區域內價格戰升溫,這勢必會導致房企利潤與精裝的溢價產生沖突。

謹慎點之二在于:市場上在售的房源,在現金流的需求下,前置銷售。在市場逆行期,五證齊全是你買房最優先需要考慮的條件。

謹慎點之三在于:房地產的降溫,對于遠郊運糧河區域的發展推動逐步減緩,區域配套成熟的時間大概率會進一步延后。等你交房以后,居住價值走弱,出租受限,長期的房貸累積會折損投資收益。

故:在當下的開封市場,對于房價的認知建立在:靠譜的房企,成熟的區域。

對于海馬公館二期來說,它的優勢還在于:處于東京大道一大街區域,部分房源亦可以觀攬汴西湖。此外,海馬公館一期已成為樣板區,二期會參照一期進行建設,同時海馬在開封區域仍有地塊儲備。這就是說,海馬二期,將會繼續保持高品質建設,成為海馬公館后續的樣板區。

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對于當下的開封市場來說,房子正在回歸居住本質。

對于海馬二期的意向客戶來說,他們不缺房但缺好房子。市里的老房子多半無電梯,剛買的新小區容積率普遍偏高。

同時,在歷經兩年的橫盤期之后,對于2020年的開封市場,目前已呈現出:

其一,進入2020年以后,開發商會執行新的價格體系,汴西湖和中意湖的部分項目,已經開始全面調價,房源價格整體上漲200-1000元/㎡。這也就意味著,開封市場現有的價格體系,將會進一步調整。

其二,市場供應量增加,在現金流的需求下,部分開發商亦會上演“團購”賣房。

所以,對于購房者而言,當下在開封買房,與其圖便宜撿漏,不如踏踏實實的為自己挑一套合適的房子,買套經過時間考驗的靠譜樓盤。

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而這個前提是:你要知道開發商在以前的開封市場做了什么。和百強房企的高周轉不同,海馬公館自進入開封市場以來,一直是“慢工出細活”。

把品質放在第一位的房企,是你當下最該選擇的。

買的好,才應該是第一需求。

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