• 東區+南區+古城區,開封何時能“開封”?
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2019-10-26  /  瀏覽:1527 次  /  

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*資料來源

  近十余年來,城市持續向西,向北擴容。相比起來,老城舊改項目的推進速度則顯得過于緩慢,基本處于停滯不前的狀態。這些項目多以東區和南區為主,具體為:

  東區:

  順河區包含:魯屯片區綜合開發項目,百塔片區綜合開發項目等;

  除此之外,還包含:毛紡廠及周邊改造項目,老空分廠區商住項目,空分西區棚戶區改造項目,宋門辦事處周邊棚戶區改造項目,十中南北院改造項目,開聯生活區改造項目等。

  南區:

  禹王臺區包含:火車站周邊棚戶區改造項目二期和三期,U型地塊棚戶區改造項目,五福路北側棚戶區改造項目,開高西側棚戶區改造項目,鋼廠及周邊棚戶區改造項目,鐵北街南側棚戶區改造地塊,農機公司及周邊棚戶區改造項目,鋼材市場周邊棚戶區改造項目等;

  其它區域:

  鼓樓區包含:原市委大院及周邊棚戶區改造項目,六號地塊棚戶區改造項目等;

  龍亭區包含:文昌后街片區開發項目等。

  祥符區包含:翟莊社區王胖莊,翟寨村,芝麻三村,趙寨4個自然村,程寨社區碾張村,涉及住戶1387戶,居民人口5422人,需拆遷住房面積436984㎡,騰出土地共計1435畝。

  與該項目近距的有祥符都市食品產業港,為祥符區聯手華夏幸福通力合作打造的現代化產業示范園區,先后簽約入駐了小香廚、晟豐、烹小宴、康都匯、品味坊等5家企業,加快形成超百億元的食品產業集群。

  Part1:順河區

  順河區的項目改造軸線相當明晰。

  第一條核心軸是公園路區域,第二條核心軸是汴東湖區域。綜合起來,即是:一條舊改核心軸+一條新發展的核心軸。具體來說:

  先說第二條核心軸汴東湖區域,這個區域的項目分為三個:

  其一是占地600畝的汴東產業集聚區“開封東湖”濕地公園,其中人工湖面月300畝,擬建設以湖區為中心的濕地公園,度假中心等商業娛樂項目。

  其二是占地1500畝的開封東湖及周邊商住組團項目。項目北臨新曹路,南臨汴京路,東至東昌路,西至東平路,距大廣,連霍高速入口僅有4.5公里,總占地面積約1500畝。

  其三是占地1023畝的魯屯片區綜合開發項目。該項目規劃范圍為工農路以東,新曹路以北,總面積1023畝,其中規劃保障安置房用地323畝。

  順河區對該區域的定位為:進行綜合改造和開發升級,打造集商貿服務,文化旅游,時尚人居于一體的現代化城市新區。

  第二條舊城改造核心軸,屬于停滯未推進的區域。主要項目包含:

  毛紡廠及周邊改造項目:該項目位于濱河路,公園路交叉口以東,重工路以西,占地面積120余畝,擬作為商住項目與老家屬樓一起開發。

  老空分廠區商住項目:位于公園路28號,空分崗以南,農機崗以北,占地面積477畝,擬作為商住項目開發。

  空分西區棚戶區改造項目:東至公園路,西至宋門關南街,北至宋門關大街,南至新宋路,約126畝,擬作為商住項目開發。

  宋門辦事處周邊棚戶區改造項目:該項目東至勞動路南段,南至公園路東街,西至汴京路南街,北至汴京路,用地面積約117.53畝,擬作為商住項目開發。

  十中南北院改造項目:該項目位于十中南北地段,其中以南區域,東西長391米,南北長224米;十中以北區域,東西長174米,南北長134米,該地塊占地面積約166.35畝,擬作為商住項目開發。

  開聯生活區改造項目:位于汴東產業集聚區新宋路東段,占地約123畝,集聚區內擬建設濕地公園,休閑娛樂商貿中心等,后期發展潛力大,適合建設為大型生活區。

  這些項目的共性在于,盡管地段優越,生活配套成熟,但拆改安置難度亦較大。

  開發商做商品房項目開發時,由于東區處于非城市核心主力發展區域,故在房價上亦無過多優勢。除此之外,由于棚改舊改項目涉及的開發周期年限長,不穩定性多,對于開發商來說,亦有可能出現:

  初次介入的時候,屬于市場上行期,各項經濟利潤指標都可以達到需求。但由于棚改舊改項目的不確定性諸多,亦有可能出現在項目啟動時面臨市場下行期的節點,導致項目銷售受阻等。但最核心的是:

  即使是對于東區來說,房地產介入的邏輯也是:更傾向于凈地,尤其是在傾向于高周轉的百強房企看來。

  但這并意味著,對于東區來說,發展“汴東湖”區域一定會比棚改舊改更有助于東區發展。至少,后者的棚改舊改可以把現有的東區老齡化客群留下來,而汴東湖區域對于東區地緣性客群的吸納能力實在有限。

  同時,西區(汴西湖以西)的多項生活配套,依然不足以和東區抗衡,至少和東區公園路區域抗衡。盡管發展中的西區,可以得到諸多購房者的青睞,從而實現購買。但在交付入住后的空置問題,依然較為嚴重。

  Part2:禹王臺區

  火車站周邊棚戶區改造項目二期和三期:

  二期地塊,東至規劃解放大道,西至中山路及規劃邊界,南至隴海鐵路,北至規劃邊界,占地約383畝,涉及1663戶,需征收房屋建筑面積25萬平方米,該項目為商業開發。

  三期地塊,東至規劃邊界,西至五一路,南至鄭開城際鐵路,北至規劃邊界,占地約237畝,涉及1570戶,需征收房屋建筑面積20萬平方米,該項目為商住開發。

  U型地塊棚戶區改造項目:東至解放路,西至中山路,南至規劃五福路東延,占地約700畝,涉及2940戶,需征收房屋建筑面積約26萬平方米,該項目為商住開發。最新消息為:中國中建設計集團有限公司。

  五福路北側棚戶區改造項目:東至西后街,西至五一路,南至五福路,北至醫院前街,占地約569畝,涉及3945戶,需征收房屋建筑面積約30萬平米,該項目為商住開發。

  開高西側棚戶區改造項目:東至開高西圍墻,西至解放大道,南至鐵北街,北至演武廳西街,占地約65畝,涉及532戶,需征收房屋建筑面積4.35平方米,該項目為商住開發。

  鋼廠及周邊棚戶區改造項目:東至規劃邊界,西至解放大道,南至惠濟橋街,北至護城河濱河路,占地約47.51畝,涉及396戶,需征收房屋建筑面積3.17萬平方米,該項目為商住開發。

  鐵北街南側棚戶區改造地塊:東至東閘口街,西至規劃解放大道,南至隴海鐵路,北至鐵北街,占地約237畝,涉及113戶,需征收房屋建筑面積0.9萬平方米,該項目為商住開發。

  農機公司及周邊棚戶區改造項目:東至規劃邊界,西至花園街,南至鐵北街,北至規劃邊界,占地約102畝,涉及537戶,需征收房屋建筑面積2.09萬平方米,該項目為商住開發。

  鋼材市場周邊棚戶區改造項目:東至公園路,西至惠濟河,南至鐵北街,北至規劃邊界,占地約99畝,涉及440戶,需征收房屋建筑面積約2.47萬平方米,該項目為商住開發。

  火車站區域,已經成為了南區發展的一塊“心病”。

  但真正能改變火車站區域的實質性推動應該還在于:鄭開城際鐵路從宋城站延伸到火車站,現有火車站升級改造。當然,如果能按遠景規劃連通朱仙鎮,那可能已經是開封復興之后的盛景了。

  老大難火車站區域的土拍能否取得實質性的推動,主要在于已整理出來的地塊(東至中山東路、南至規劃路、西至中山西路、北至魏都路),該地塊預計由中商全聯控股有限公司摘得。在該地塊啟動之后,也會宣告火車站區域改造的正式啟動。

  Part3:鼓樓區&龍亭區

  原市委大院及周邊棚戶區改造項目

  鼓樓區在該地塊上做過諸多的努力,包含新城吾悅,金鷹等。該項目的規劃為:建設以第六代商業綜合體為設計定位的世紀廣場,打造開封最大的集零售,休息那,娛樂,餐飲,會展,康體,旅游及商務為一體的現代化購物中心,以超前時代三十年的商業規劃,打造宋都古城區第一購物中心典范。

  這個項目涉及的范圍包含:中山路以西,大坑沿街以東,省府前街以北,西門大街以南區域內,不包含萬博廣場,市交警大隊,立德小區,化工大樓,中山路銅鑼灣大樓至行宮角郵政大樓。項目占地約228.5畝,涉及被征收戶2206戶,房屋面積約20萬平方米。

  項目涉及范圍之大,人口之多,使之投入的資金需求亦是數十億級別的,加之古城區文物保護下亦會增加開發難度,老城區商業體量已漸飽和等實際問題,都會讓這個項目的推進速度減緩。

  六號地塊棚戶區改造項目

  該項目位于老城區中部,地塊范圍為:自由路中段西段以南,內環南路以北,中山路以東,解放大道以西,房屋總面積444816.03㎡,總占地面積約542畝。其中住宅4941戶,房屋面積為351673.36㎡,公共單位28戶,房屋面積為54435.18㎡,營業房471戶,房屋面積37485.21㎡,公用設施部分面積為1222.28㎡。

  地塊開發建議:在保護文物古跡的基礎上,圍繞“城門節點,觀光軸線,城市風貌,開封金廊”,開發創意產業,汴河風情帶和高檔居住區。

  文昌后街片區開發項目

  該項目位于龍亭北路北側文昌街,占地100畝左右。項目地理位置優越,南鄰龍亭公園,天波楊府,翰園碑林,清明上河園,旅游資源豐富。建設主要內容為文化旅游配套,商務辦公,金融服務,酒店,餐飲等。




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