• 20余個開封項在賣洋房 能否滿足你購房需求
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2019-08-09  /  瀏覽:2660 次  /  

開封向上,購房咨詢電話:

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    Part 1

    開封的洋房市場主要分布在以下幾個大區域:汴西湖,集英街,自貿核心區,中意湖,復興大道。從項目分布數量來看:

    復興大道:2個在售項目,康橋九溪郡和碧桂園保利城;

    自貿核心區:1個在售項目,東潤銀基望京;

    中意湖組團:2個在售(待售)項目,融創宸園,綠城紫薇公館;

    集英街:7個在售(待售)項目,其中包含多層洋房和多層。主要有:中南樾府,帝湖世家,龍成錦繡花園,西湖官邸,新惠華府,藍光雍錦匯,西城華府;

    汴西湖:7個在售(待售)項目,其中包含西湖印象,鄭開橄欖城,禹洲嘉譽府(疊墅),富力灣,海馬公館(一期&二期),綠城桃李春風,暉達新世界等。

    除此之外,還包括:拉菲國際,首座時代等項目。

    對于下半年來說,新盤(多層洋房及多層)主要包含:澗溪美景(銷售期預計在2020年),壹本雅園(南區開高附近),北大紫鏡府(價格依然是主要賣點)。

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    1-1-1:中意湖組團

    對于中意湖區域來說,這是洋房產品在開封號稱“以品質為主導”的區域。

    區域內兩大房企特征的是:具備“品質房企”的基因。一個是和綠城合作過后分道揚鑣的融創,一個是綠城體系內輕資產合作的綠城。

    如果你熱衷與在中意湖組團購買洋房產品,那么有兩個節點:一個是當下,一個是年底。

    這個區域的洋房產品(之一)正在經歷“價格的滑鐵盧”,目前的境遇是:首開挫敗(首開低于6套),1.1萬/㎡特價房入市,營銷團隊屢次更迭,開發商品牌在省城鄭州被持續維權。除此之外,該項目開發商在“價格戰”上從不手軟。

    當然,這樣的價格,對于購房者來說,還是可以買的。

    即使是對于開封的洋房市場來說,價格依然是大多數人置業的關鍵因素。且相比起來,毛坯房在工程質量等大的方面上被維權的概率不高,更多的是綠化園林景觀簡配(該種樹的鋪個大草坪),星級入戶大堂方面對于星級的理解度不一致等等。但這些“顯性”因素,在交付多年以后,大多都會習慣。

    但有一個前提是:多年以后,房價再漲。

    如果你在意品質,作為這兩個項目的“準業主”,你的人際圈和天眼查都可以告訴你答案。如果你只是假裝在意“品質”,瞅準時機,該買就買。

    所謂“時機”就是“特價房”。特價房分兩種,一種是真特價,一種是反正就賣不動,索性就持續特價。對于這個區域的項目來說,大多數購房者的購買心理和契機可能是:

    你看,房價降了吧,我判斷的沒錯,我還可以再等等。哎呦,房價又漲了,上個月不還特價了。通常這個時候,就是那些猶豫客戶購買的時間點。

    從均價2800元/㎡,降到2500元/㎡,可能在觀望。但漲到3100元/㎡的時候,觀望的人就出手了。我說的是多年前的錦繡皇城。

    跌漲交錯,低調發聲,可能是中意湖項目下半年的主流選擇。

    即使強大如分銷,碰見洋房大戶型產品依然沒撤,依然帶不起節奏(銷量)。畢竟,這個城市,有錢人終究還是少數,少數的有錢人不太認可這個區域。

    至少,我認識的一部分相對有錢的人,大多還是難過汴西湖。

 

    1-1-2:復興大道組團

    如果不是康橋,復興大道的洋房產品,最多成為剛改客群的選擇。

    但康橋九溪郡的出現,留住了一部分城市中心區+古城區+東區+北區的“改善型”客群。利好消息是:私訪院3號地塊≈康橋九溪郡2期,可以說是板上釘釘。且2期不會再是純粹多層的規劃,同時也將真正進入“康橋時間”。

    目前,康橋九溪郡已售部分的均價為:8700-9800元/㎡。

    盡管項目自開盤以來漲幅不大,但能上漲已經是開封當下樓市的小概率事件了。且,隨著工程進度進入交付期,未來康橋九溪郡一期產品仍有上漲的可能性。這個節點大概會在:

    其一,工程全面封頂,園林景觀相繼呈現,進入賣現房的階段;其二,康橋九溪郡2期啟動,康橋品牌全面落地。

    換一種說法是:對于本土開發商來說,在土地儲備達不到預期時,在合作項目無法分配到足夠利潤時,那么對于它來說,目前在售的項目,其價格體系必然會高出市場。

    至于下半年復興大道的高層產品,讓子彈飛一會,槍聲才會響起來。

    沉住氣,沒有什么不可能。

    2018年上半年的時候,有人打賭說:復興大道房價不可能跌到7000元/㎡以下。

    2019年,他漸漸的低調了。

    即使在開封買了多套房的人,也有可能“判斷失誤”。

 

    1-1-3:汴西湖組團

    在我的理解中,汴西湖組團是開封樓市的晴雨表。

    同樣,在洋房產品上體現的更為明晰。

    1-1-3-1:價格體系

    汴西湖最早的以洋房產品為主的項目-海馬公館,我粗略的統計了下,洋房產品大概有483套。目前,銷售期至少已經歷了至少4年。按去化率90%計算,在過去的4年,月均銷售10套,其銷售均價亦是從7500元/㎡提升到14000元/㎡。

    如果回顧該項目,2016年,均價8500元/㎡。到了10月份,漲到11000元/㎡,銷售進入第一個瓶頸期,當時的情況是,每次推一個單元,基本可以保證售罄。臨界點是2017年年初,售價提升到13000-14000元/㎡,去化率急劇下降。

    也可以說,該項目把開封市場的洋房產品房價帶入到了13000+元/平米的時代,隨后它隔壁的項目-綠城桃李春風,用了一年(2018年)的時間,完成了洋房房價13000+元/平米房價的筑底。

    2018年,該項目的銷售簽約數據為360套左右。

    那么,這個數據還要從以下幾個角度來理解:

    其一、17年蓄客的數據,計入到18年的銷售數據中,拋開這部分房源,18年月均銷售18套;

    其二、18年上半年,借助首開利好,銷售數據處于高位。在18年下半年,受“北大未名府-中南樾府-康橋九溪郡-中南林樾-鄭開橄欖城”5個項目的價格沖擊,銷量大幅減速,但依然保持了價格的逐步微漲。

    在購房者的認知中,汴西湖+品質洋房,其價格可以達到1.3-1.5萬元/㎡。那么對于開發商的影響是:汴西湖+洋房,低于以上項目2000元/㎡的價格,并再送個車位,應該是市場可以接受的。

    但,很顯然,結果出乎意料。

 

    在2018年下半年到年底的推盤邏輯中,洋房產品(高低配項目)已經漸漸的銷聲匿跡。市場層面的反饋是:銷量難以維持。于是,索性,更專注的賣高層產品。

    在18年年底,洋房產品的幾次開盤都低于10000元/㎡,洋房產品的團購價在10200元/平米+購買車位。到了2019年上半年,百強系的市場提振,助推了洋房市場的“金三月”,壓抑了將近小半年的洋房市場,迎來了首次爆發。

    而,客戶更多是前期觀望的客群。

    隨后,到了2019年的7月初,開封市場的洋房產品再次進行特價銷售。多個項目推出了特價產品,價格基本上維持在1.1萬元/㎡。同樣,這部分客戶還是之前的老客群。

    客戶增量有限,多數項目的去化靠特價房,已然是當下洋房產品不爭的事實。

    即使是在最為火熱的汴西湖組團來說,依然如此。

    在量價面前,市場如持續“不見好轉”,開發商大概率會選擇妥協。因為,在2019年7月,洋房產品進入1.1萬/㎡特價是主流。同時,前期開盤項目的洋房,亦大幅特價也是1.1萬/㎡。禹洲嘉譽府的疊墅產品,已簽約的房源價格為1.2-1.3萬/㎡。

 

    1-1-3-2:洋房產品的稀缺性

    至少對于19年下半年來說,地價依然會保持高位。

    在此之上,洋房產品會變得愈加稀缺。尤其是:在高低配項目中,如果高層產品較多,洋房產品為輔助產品,這樣的項目在開封當下的市場表現是:賣不動,價格也難達到預期。

    從這個角度來說,對于高周轉的百強開發商,對于洋房產品的開發會更加的謹慎。目前市場的洋房項目格局,亦不會有太大的調整。未來依然有可能是:本土開發商(或前期進入開封市場)在洋房市場扮演重要的角色。此外,還包括“過江龍+地頭蛇”的房企搭幫。

 

    1-1-4:

    回到汴西湖組團,目前在售的洋房產品。

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    先說富力,之所以把其列為X因素,主要是考慮到開封市場當下實際發生的情況。

    其一是洋房產品多以毛坯銷售,精裝產品相對較少。其二是已有的精裝洋房產品,精裝標準難達預期。注:如果考慮到當年銷售的房價,前期購買的房源依然有很強的性價比。

    對于富力來說,其在開封市場會如何表現,目前對于購房者來說還是未知數。當然,從已展示的樣板間,和業內流傳的“售樓部開放之前,因為樣板間裝修不滿意,砸掉重做”,還是值得期待的。當然,對于富力來說,目前更為憂慮的是精裝高層產品。


    Part 2:
    從項目區域,生活配套,產品價格等3個角度,分析開封在售洋房項目(部分)。

    2-1:首座時代

    首座時代的賣點相對明晰:一是賣星光天地的配套成熟,二是賣戶型面積區間+價格。

具體的說:

    其一,目前開封的商業,萬達,開元,星光,萬博四大商業購物中心,可以說各自守著一個區域。在萬達,萬博,開元相繼利用品牌(如海底撈,巴奴,星巴克)等吸引客流的同時,星光并沒有特別大的品牌調整。這也說明了:區域范圍內人口入住基數足夠,消費客群足夠,一定程度上也是區域繁榮,生活配套成熟的象征。

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    其二,目前,首座時代在售的洋房產品戶型為85-144㎡,價格區間為:標準層1萬/㎡左右,1樓贈送面積僅有院子,無地下,價格在1.2萬/㎡左右。其戶型面積和價格,在洋房體系都屬于剛需和剛改客群較為青睞的。

 

    2-2:帝湖世家

    帝湖世家的賣點,基本上可以歸納為:學區房,近西湖,集英街,生活配套成熟。

    具體的說:

    其一,集英街的高層產品,是開封市場年輕的剛改剛需客群較為集中區域。隨著其父母年齡的逐年增大,其現有居住的產品到了更新迭代的節點。但:在老城區“老破小”二手房交易量價層面都不樂觀的前提下,該部分客群盡管有改善居住的需求,但現實壓力較大。在集英街洋房產品達到1.1-1.3萬/㎡的情況下,這部分客群的來源或許是:現有居住在開元華庭,藍灣國際,碧水藍城,未來湖濱花園等項目的高層產品持有者,首先是其二手房交易價格,可以達到8500-9500元/㎡,換房的門檻較低。其次,帝湖世家現有的銷售政策依然有特價房撿漏和贈送車位使用權(根據房源具體確定)。再次,帝湖世家項目現有的物業,與集英街項目的眾多小區的物業處于同一梯隊。最后,二胎政策放開以后,原有居住的高層在使用功能層面上略顯緊張,無法承接二胎+父母的需求。

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    其二,從集英街產品構成層面來看,洋房產品依然是較為稀缺的產品。對于當下的房地產和開封市場來說,汴西湖區域在呈現“購房回流”的趨勢,區域內二手房交易會更加活躍。對于現有居住在集英街高層產品的購房者來說,實現第一輪資產增長的是全國性房價大漲的趨勢,在第二輪資產保衛戰中,也許要思考一個問題:高層產品的日趨老化,高層二手房交易價值增高(在汴西湖回暖的當下)。

    其三,實景可見的配套成熟。集英中小學,3公里范圍內成熟的社區商業體系,西湖東岸的園林景觀,開元萬達雙廣場等。

 

    2-3:西湖印象

    西湖印象的所有賣點都可以用西湖歸納,除此之外還包括綠城物業。

具體來說,湖居景觀+物業好,是洋房改善客群的第一需求。在洋房市場直面競爭中,與眾多競品的對比,個人觀點如下:

    其一,對比橄欖城來說,首先橄欖城千畝大盤的規劃是優勢,其次是橄欖城在近兩年來洋房價格體系極為的不穩定。除了在營銷節點推出的特價房以外,時不時傳出的團購消息(后被售樓部辟謠)等,都會直接影響對區域洋房市場的信心。而在這個區域,目前也僅有橄欖城和西湖印象的洋房房源在售。不僅僅是洋房,高層也是同樣的趨勢。

    其二,對比綠城桃李春風和海馬公館來說,更多的是容積率方面的劣勢。從目前的開封市場,綠城有一定的影響力,但遠遠達不到“秒殺”競品的局面。那么,這也在價格體系上也就形成了:綠城的洋房價格體系是1.3-1.5萬/㎡,如西湖印象等項目的洋房,把價格體系穩定在1.3-1.4萬/㎡左右,同時贈送車位使用權等(根據項目具體銷售政策確定),凸顯洋房的性價比,打動購房者。

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    其三,對于西湖印象來說,其在配套層面遠超過綠城海馬所在的龍首區域。對于區域規劃來說,一個評判點是:誰做規劃,誰助力規劃的實現。汴西湖作為市政規劃,已然推動多年,并且呈現汴西湖龍腹區域,近年來更多的是發力汴西湖龍尾區域。一定程度上,可以說:在龍首區域,近年來基本不見官方聲音。一定程度上,龍首區域的規劃,更多的是依靠房地產建設和房地產商建設商業配套。對于購房者來說,一個最容易的判別點是:你等了萬達-樂享茂-國金廣場多少年,可能還要在龍首區域等待商業配套多少年。建成是一方面,運營是另一方面。沒有足量的消費客群支撐,其結果可以參照:七盛角。

    其四,對于西湖印象來說,高低配的容積率,戶型大和總價高都是短期內項目難以突破的癥結。但,臨近年底交付期,項目短期內的重心集中在高層產品上。同時,影響西湖印象的還在于:汴西湖下半年土拍情況。

 

    2-4:東潤銀基望京

    影響東潤望京的因素主要在于:自貿核心區的建設速度。

    在自貿核心區,東潤銀基望京屬于低密純粹的品質洋房。從區域配套上來看,主要包含商業,商務,景觀公園,自貿區相關配套建設。除了自貿大廈以外,近日又公布了自貿創新中心項目。

    項目名稱:開封市自貿·創新中心項目

    項目建設地:中國(河南)自由貿易試驗區開封片區-鄭開大道以南,十三大街以西

    建設規模及內容:擬建設總建筑面積65000㎡,其中地上建筑面積52000㎡,地下面積13000㎡。項目建成后包含:辦公場所、倉庫(用于存放抽樣檢查物品)、公寓、健康中心、培訓中心、生活配套設施等。

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    對于購房者來說,心知肚明的是:房地產和區域的發展是密不可分的。而對于開封市民來說,持續向西,是既定的政策,也是融入鄭州城市群都市圈的無二選擇。

    尤其是近期,持續性的房住不炒,鎖死了短期炒房的空間,對于長線投資房地產的客群,目前亦開始在城市群的概念下選擇房地產投資。對于開封新區來說,已有的人口紅利云集汴西湖,而未來則在自貿核心區附近。

    首先來說,區域內預留了大量的商業商務用地。其次,區域內已有寫字樓20+棟,在中意湖C-01地塊擬定成為黨校之后,開封國際文化交流中心亦落地這一區域(鄭開大道以北、七大街、六大街之間)。這些配套基礎,都會成為自貿區發展及招商引資產業落地的優先級。最后,則是以綠地等百強房企再次回歸自貿核心區,區域內目前呈現的“空白格”將會陸續彌補。在這種情況下,望京的區域優勢將會被逐步認知。

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    也可以說,有了自貿大廈這塊金字招牌,未來區域內的公共配套建設不必有過多的擔心。舉個例子來說,它可以類比:市民中心。這是西區框架拉伸的標志性建筑。

    對望京項目來說,其品質已然得到購房者的認可,而對于區域,盡管開封發展的相對較慢,但它一直在向西發展。在過去的十年從未改變,在未來的十年,或許也不會改變。

    而東潤銀基望京,本來就是一個小眾的項目。

 

    2-5:龍成錦繡花園

    成熟區域的現房,最難得。這是龍成錦繡花園的優勢。

    在龍成錦繡花園周邊,也是開封多層洋房二手房交易最活躍的版塊。主要包括集英花園,榮勛花園,龍成香榭麗花園,開元金池名郡。

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    尤其是在晉安橋修通以后,晉安路已成為西區的重要交通主干道之一。

這一區域,依然是改善型購房者關注的重點。對于他們而言,由于工作多在晉安路區域,故對于區域的認同感較強。作為開封中高端客群目前最為集中的區域,這個區域有它獨特的購房理念:兼顧私密,不高調,成熟的區域,近工作單位的距離,具備居住改善的產品,價格具備性價比。

 

    Part 3:

    3-1:相對易售的洋房價格體系

    從近兩年的洋房市場來看,其價格體系處于相對穩定的狀態。

    在開封市場處于價格調整震蕩期的這兩年,洋房之所以價格體系穩定,是因為:買洋房的客群有限,且對產品較為挑剔。這種挑剔主要在于:區域不認同,品質不認同,價格不認同。而對于開發商來說,對于洋房產品的銷售也從不寄予厚望,所以在價格層面底氣較硬。

    于是,整個市場大多穩定在:購房者想買1.1萬/㎡(西區)的洋房,而大多數的開發商都在1.3萬/㎡。這種焦灼的局面,天秤會向何方傾斜,主要看:

    其一,開封市場的洋房存量。

    其二,開發商對于資金鏈的需求。從目前在售的項目來看,汴西湖區域的多個項目,盡管面臨尾盤去化期,但同時也面臨著:部分項目短期內已無新地塊啟動,對于資金需求層面相對較少。除此之外,還有部分項目面臨著:一期剩余產品有限,項目后期建設更多依賴后期的產品銷售,拿地階段需求的資金鏈已經平穩過度。且在后期產品銷售過程中,一期在售產品也將逐步進入現房狀態,和在售期房有一定的價格差,亦會有購房者購買。

即:在考慮現金流的情況下,學會撿漏。

    對于市場上項目辨別點在于:以目前的市場環境,符合大戶型+洋房房價超過1.4萬/㎡的新項目,在年底仍有特價的機會。




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